Pompe à chaleur en tertiaire : prime CEE et cas d’usage

Une pompe à chaleur en tertiaire se trouve à l’intersection de deux calendriers. Le décret tertiaire fixe une obligation de résultat datée ; la fiche BAT-TH-163 finance l’opération jusqu’au 31 décembre 2030. Les deux échéances se répondent, et c’est ce qui rend l’arbitrage plus simple ici que dans les autres secteurs.

Pourquoi le tertiaire est concerné

Le dispositif Éco Énergie Tertiaire découle du décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019. Il impose une réduction de la consommation d’énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050. La référence est une année au choix du déclarant, qui ne peut être antérieure à 2010.

L’assujettissement commence dès que la surface de plancher affectée à des activités tertiaires atteint 1 000 m². Le seuil s’apprécie sur un bâtiment, mais aussi sur un ensemble de bâtiments d’un même site : plusieurs petits bâtiments peuvent donc basculer ensemble dans l’obligation, ce que beaucoup de gestionnaires découvrent tard.

Les consommations se déclarent chaque année sur la plateforme OPERAT, gérée par l’Agence de la transition écologique. Cette déclaration change la nature du sujet : la performance du bâtiment devient une donnée publique et suivie, et non plus une ligne de charges.

Or les leviers comportementaux et les réglages de gestion technique s’épuisent vite. Passé les premiers points de pourcentage, l’écart se creuse sur le rendement de production de chaleur — c’est-à-dire sur la chaufferie. Remplacer une production sur combustible par une pompe à chaleur divise la consommation d’énergie finale par trois à quatre sur le poste chauffage, ce qu’aucun réglage ne permet d’atteindre.

C’est la raison pour laquelle le tertiaire concentre les dossiers : l’obligation est datée, la trajectoire est déclarée, et le levier le plus puissant est précisément celui que la fiche finance.

La fiche CEE applicable : BAT-TH-163

La fiche vise les bâtiments tertiaires existants et s’applique aux opérations engagées jusqu’au 31 décembre 2030. Pour une PAC eau/eau ou eau glycolée/eau, c’est la fiche jumelle BAT-TH-164 qui s’applique ; pour une machine air/air réversible, BAT-TH-158.

Attention à la référence employée dans les devis : BAT-TH-113, qui portait ce sujet jusqu’au 1ᵉʳ janvier 2026, est abrogée. Un devis qui la mentionne encore signale un interlocuteur qui n’a pas mis ses modèles à jour. Le statut de chaque fiche citée sur ce site se vérifie contre notre référentiel, consultable depuis la page d’accueil.

Le seuil de performance dépend du régime de température des émetteurs. Sous 400 kW de puissance thermique nominale, la fiche exige un Etas d’au moins 126 % en application basse température. Relèvent de cette catégorie le plancher chauffant, le plafond chauffant, le mur chauffant et les ventilo-convecteurs à eau. Pour tous les autres émetteurs, le seuil tombe à 111 %. Au-delà de 400 kW, la fiche demande un COP d’au moins 3,4 mesuré selon la norme EN 14511-2.

Le montant se calcule à partir d’un forfait au mètre carré chauffé, modulé par la zone climatique, par un facteur sectoriel propre à l’activité et par le facteur R. Le détail du calcul figure sur la page prix d’une pompe à chaleur professionnelle, et les conditions complètes sur la page éligibilité CEE pompe à chaleur.

Configurations types

Trois situations couvrent l’essentiel des projets tertiaires. Les volumes sont exacts, issus des forfaits de la fiche ; les montants en euros restent des ordres de grandeur, dépendants du cours du certificat.

Immeuble de bureaux, 1 200 m², zone H1. PAC air/eau de 130 % d’Etas remplaçant intégralement une chaufferie gaz. Facteur sectoriel de 1,2, facteur R de 1. Le volume atteint environ 1 730 MWh cumac, soit un ordre de grandeur de 8 600 à 15 500 €. C’est la configuration la plus favorable du secteur.

Établissement de santé, 2 500 m², zone H2. Même performance, facteur sectoriel de 1,1. Le volume atteint environ 2 750 MWh cumac, soit 13 750 à 24 750 €. La contrainte n’est pas financière mais opérationnelle : la continuité de chauffage se négocie ici au jour près.

Groupe scolaire, 1 800 m², zone H1, PAC en appoint. Facteur sectoriel de 0,8, et surtout une machine qui ne couvre que 60 % de la puissance de chaufferie après travaux — donc un facteur R de 0,6. Le volume tombe à environ 1 040 MWh cumac, soit 5 200 à 9 300 €. Le même bâtiment en remplacement intégral aurait touché près du double.

Cette troisième configuration illustre le piège le plus coûteux du secteur : conserver une chaudière surdimensionnée « par sécurité » fait chuter le facteur R, et avec lui la prime.

Ce qui distingue le tertiaire des autres secteurs

Deux différences pèsent sur l’arbitrage.

La première tient à la taille du parc concerné. Un site industriel a une chaufferie ; un bailleur tertiaire en a parfois trente. L’opération se raisonne alors en campagne, avec un effet d’échelle sur le prix du certificat : un portefeuille de dossiers se négocie mieux qu’un dossier isolé.

La seconde tient à la traçabilité déjà en place. Un bâtiment assujetti déclare déjà ses consommations sur OPERAT, donc l’année de référence et la trajectoire existent. Le gain attendu de la pompe à chaleur se démontre sur des données déjà produites, ce qui raccourcit l’étude et sécurise le dossier en cas de contrôle.

Contraintes propres au tertiaire

Quatre contraintes reviennent, et aucune ne relève de la thermique.

• La puissance électrique souscrite : une chaufferie qui bascule sur pompe à chaleur appelle une puissance que le tarif en vigueur ne couvre pas toujours, et le renforcement dépasse parfois le prix des machines.
• L’acoustique : les groupes extérieurs se posent souvent en toiture ou en limite de parcelle, ce qui impose écrans, plots antivibratiles et modes nocturnes réduits.
• La continuité de service : un hôpital, un hôtel ou un centre commercial ne s’arrête pas, si bien que le basculement se prépare en intersaison avec maintien de l’ancienne production.
• Le partage entre propriétaire et occupant : en bail commercial, celui qui paie les travaux n’est pas toujours celui qui paie l’énergie, et la prime revient à celui qui engage la dépense.

S’y ajoute une contrainte de calendrier propre au dispositif. L’accord de l’obligé doit précéder la signature du devis. Or sur un projet tertiaire, l’appel d’offres précède souvent l’arbitrage de financement : cet ordre se perd alors facilement, et la prime avec lui.

Un dernier point mérite attention en copropriété ou en multipropriété : la fiche verse la prime au bénéficiaire qui engage la dépense, pas au gestionnaire du bâtiment. Lorsque la chaufferie dessert plusieurs lots, la désignation du bénéficiaire se règle avant le dépôt, jamais après.

Passer à l’étude

Le dossier complet de l’opération est présenté sur la page prime CEE pompe à chaleur. L’ensemble des opérations finançables en bâtiment tertiaire figure sur la page CEE tertiaire. Les repères communs à toutes les opérations sont réunis sur la page tarifs et aides. Le rôle de chaque acteur figure sur la page obligés CEE.

Le classement des fiches par secteur est donné sur la page secteurs d’activité, et l’ensemble des opérations traitées sur la page solutions CEE.

Ce que le décret tertiaire change à l’arbitrage

Les deux calendriers se rejoignent sur une même échéance de fin de décennie, ce qui simplifie la décision.

Le décret tertiaire impose une obligation de résultat à 2030 pour les bâtiments assujettis. La fiche BAT-TH-163 finance l’opération jusqu’au 31 décembre 2030.

Un gestionnaire qui repousse son projet perd donc deux fois : il rapproche l’échéance réglementaire et il se rapproche de la fin du financement. Rien n’indique aujourd’hui qu’une fiche équivalente prendra le relais.

La séquence qui fonctionne remonte d’au moins un an : audit du bâtiment, étude de dimensionnement, négociation du financement avec l’obligé, puis consultation des entreprises. L’ordre compte, puisque l’accord de l’obligé doit précéder la signature du devis.

Sources

• La fiche BAT-TH-163, version A81-2 applicable depuis le 30 avril 2026, publiée par le ministère chargé de l’énergie.
• Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans les bâtiments à usage tertiaire, publié sur Légifrance.
• Le règlement (UE) n° 813/2013 pour l’Etas et la norme EN 14511-2 pour le COP.